[摘要] 在日前举行的全国住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作。”同时传递出三个政 策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。
在日前举行的住房城乡建设工作会议上，住房城乡建设部部长姜伟新在部署2014年工作时表示：“继续抓好房地产市场调控和监管工作。”同时传递出三个政策信号：更加注重分类指导，探索发展共有产权住房和强化市场监管。而此前，中央经济工作会议也刚刚闭幕，会议强调，2014年是全面贯彻落实党的十八届三中全会精神、全面深化改革的年，改革任务重大而艰巨。
岁末年初，辞旧迎新，关于楼市引发诸多猜想，2014年楼市将何去何从？
“本次住建部工作会议强化对不同城市的分类指导，马年调控政策仍将呈现差别化特征，调控政策总体偏中性，不会有持续从严措施。”同策咨询研究部总监张宏伟认为，马年楼市将呈现如下五大特征。
“逆经济周期”发展特征仍将呈现
中央经济工作会议提出了2014年经济工作的主要任务。指出要做好明年经济工作，最核心的是要坚持稳中求进、改革创新。要稳扎稳打，步步为营，统筹稳增长、调结构、促改革，巩固稳中向好的发展态势，促进经济社会大局稳定，为全面深化改革创造条件。同时，要积极推动全面深化改革，坚持问题导向，勇于突破创新，以改革促发展、促转方式调结构、促民生改善。
“从宏观经济发展角度看，宏观经济触底的阶段特征仍将持续，2014年经济增长目标仍然不会太高，因此，房地产市场投资拉动宏观经济稳中有升的角色还要继续，市场基本面还会持续回升，这将带动市场成交量持续好转与价格持续回升。”张宏伟认为，只要马年市场和房价不出现报复性反弹，当前各地已经发布的房地产市场调控政策将不会有太大变化，市场成交量还会延续2013年行情，整个市场基本面也会继续呈现出“逆经济周期”的发展特征。
不同城市楼市分化特征明显
本次住建部工作会议强化对于不同城市的分类指导，导致不同城市调控政策具有分化特征，通过政策“分化”有望使不同城市市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理。但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”的特征。
数据显示，2013年一线城市、部分二线城市表现相对较热，房价有持续上涨和反弹的市场风险，三四线城市市场供应量充裕，市场表现相对平淡，价格上涨动力不足，尤其是芜湖、舟山、温州、徐州等城市，市场成交量低迷，房价还处于下跌或停涨的状态。此间，芜湖、舟山、温州、徐州等城市出台了定向宽松措施，而北上广深等一线城市、郑州、西安、武汉等部分热点二线城市则有出现阶段性收紧的政策，合理调节市场需求结构，以完成年度房价控制目标。
在张宏伟看来，2014年调控政策强化对于不同城市的分类指导，将导致不同城市的调控政策具有分化特征，通过政策分化有望使不同城市的市场需求释放得以平衡，以使总体市场回归合理，但是，短期内来看，不同城市市场之间仍将呈现“分化”特征。
“双轨制”解决城镇化后顾之忧
中央经济工作会议提出，努力解决好住房问题，加大廉租住房、公共租赁住房等保障性住房建设和供给，做好棚户区改造。此前，政府会议也强调，做好住房保障和房地产市场调控工作。
数据显示，近年来保障性住房领域利好消息频出。如从2014年起，各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后的公共租赁住房租金原则上按照适当低于同地段、同类型住房市场租金水平确定。政府投资建设并运营管理的公共租赁住房，各地可根据保障对象的支付能力实行差别化租金，对符合条件的保障对象采取租金减免；最近相关部门也提出2014年会探索共有产权房的保障性住房模式。
“住房保障和房地产市场调控工作，是为积极稳妥推进土地管理制度改革与完善城镇化健康发展。”张宏伟认为，要切实落实各地住房保障计划，切实做到保障低收入群体在积极稳妥推进土地管理制度改革与新型城镇化过程中的居住问题，要继续做好房地产市场调控，要充分发挥房地产在宏观经济触底阶段的拉动经济增长作用，但不能因为在此市场背景下商品住宅市场价格过快上涨而导致城镇化的再度提高。
“城市群”战略迎来新机会
中央经济工作会议提出，积极促进区域协调发展。要继续深入实施区域发展总体战略，完善并创新区域政策，重视跨区域、次区域规划。坚定不移实施主体功能区制度，扎扎实实打好扶贫攻坚战。此前，政府也多次提出新型城镇化，借机破除城乡“二元”结构，建立城乡统一的建设用地市场，促进地区之间协调发展。
“从城市发展角度讲，新型城镇化规划后，建立和完善跨区域城市发展协调机制‘城市群’战略迎来新机会。”张宏伟认为，从政府对“城市群”战略规划看，中央政府在“十一五”计划中正式提出“大中小城市和小城镇协调发展”，在“十一五”规划中，中央还首次提出“把‘城市群’作为推进城市化的主体形态”。而在“十二五”规划中，中央继续强调“城市群”概念，提出要“以大城市为依托，以中小城市为重点，逐步形成辐射作用大的‘城市群’，促进大中小城市和小城镇协调发展”。
目前，大城市面临日益沉重的人口、交通和资源等压力，而小城镇仍具有巨大增长潜力。伴随新型城镇化进程和城乡统一建设用地市场的建立，未来可以带动这些地区的产业和经济，有助于缩短地区差距，平衡地区间发展，进一步解决房地产市场日益紧张的供求矛盾。
因此，在新型城镇化市场背景下，“城市群”、“城市圈”将迎来大发展的机会。并且随着区域经济一体化的发展，基础设施建设日趋完善，同城效应将日益凸显。
短期内政策收紧并加大供地
中央经济工作会议提出，特大城市要注重调整供地结构，提高住宅用地比例，提高土地容积率。会议精神显示，无论是通过调整供地结构，提高住宅用地比例，还是通过提高土地容积率，仍然是通过增加供应的方式尽可能缓解特大城市市场供求关系，调控市场化特征明显。
其实，十八届三中全会之后，继北上广深等一线城市出台地方调控措施后，厦门、南昌、沈阳等二线城市楼市调控开始阶段性“收紧”。在楼市政策短期“收紧”市场背景下，供求关系较为紧张的一线城市、部分二线城市开始采用增加土地供应的方式解决日益增长的市场需求问题。
“城镇化会推进城市群城市圈发展，在‘城市群’、‘城市圈’规划与发展中，房企重返一二线城市布局策略将倾向‘城市圈’的核心城市、中心城市，因此，‘城市圈’的核心城市、中心城市将迎来品牌房企的大力拿地与布局机会。”张宏伟认为，短期内收紧的调控政策对一些楼市供求关系相对紧张的城市难有大的改变，尤其一线城市，很难通过增加土地供应、提高容积率改变人多地少的现状。
相关阅读2014上海房价或涨10%二季度将现买房“黄金期”新民晚报
进入2014年，上海楼市的整体走向将会如何?这牵动着众多购房者的神经。
自去年以来，“市场化”渐成调控主角，自住性需求不断释放。而今年，需求逐步扩大的上海楼市或将迎来一波供应高峰。
据统计，目前上海新建商品住宅的库存量较为宽裕，可供消化10个月左右。此外，大量去年下半年成交的地块也将在今年入市。
这使得在过去一年“钵满盆满”的房企们不得不面对更加激烈的市场竞争。如何“立市”，成为了房企在2014年的全新课题。
中原地产研究咨询部总监宋会雍表示，竞争之下，吸引购房者最有效的法则就是品质，相信企业会花更多心思投入到产品的研发当中。
同策咨询研究总监王巍立则表示，尽管市场前景不错，但房企的销售压力依然巨大，因此房价总体会继续上涨，但并不会再现去年的夸张涨幅。
2014年的上海楼市，哪些区域与时间节点最值得购房者关注?在综合了专家及业内人士的意见后，我们梳理出了今年楼市的几个潜在热点。
时间猜想
二季度供应“爆发”
去年年底，“沪七条”横空出世。在此影响之下，上海楼市随即进入了政策观望期。
进入2014年，预计房企仍将会延续去年年末较缓的推盘节奏。特别是高端住宅，由于受到二套房限购加码影响，推盘节奏将会放缓。
而从往年的市场走势分析，第二季度也会是房企较为看重的放量窗口期，届时，众多房企的加紧推盘将使上海楼市迎来新房市场的集中供应。因此，第二季度的市场竞争将会越发激烈，相信届时将会有相当数量的房企为冲刺销量而大打“价格战”，市场随之出现较大的议价空间。
因此，行业人士相信明年的第二季度将是—个买房的“黄金”时期。
价格猜想
上海房价高位微涨
“沪七条”虽然在—定程度抑制了去年成交量的继续放大，但并未改变供需常年累积的基本矛盾。
2014年，新房供应整体会有所上升，这主要取决于2012、2013年的房企大举动拿地，以及品牌房企回归—线城市的战略调整。但随着“让经济回归于市场”的浪潮愈演愈烈，上海楼市的需求仍将进—步释放，房价仍然存在—定的上涨压力。
此外，去年年底包括包括万科、绿地、恒大、保利、中海等本土地产巨头，纷纷在上海各区域大手笔拿地。消耗大量资金之后，上述房企在2014年将面对较大的销售压力，快速回笼资金、做大企业规模仍然是这些企业在14年的基本准绳。
据统计，2013年上海楼市全年房价涨幅达到了21.9%。进入2014年，上海房价的总体趋势还将是继续上涨，但预计不会延续如此夸张的单年涨幅，幅度将稳定在10%—12%。
区域猜想
迪士尼板块
近日，上海市政府公布《上海国际旅游度假区结构规划》，这个以迪士尼为核心的度假区将打造的旅游目的地，并预计于2014年第三季度开业。
对于上海国际旅游度假区的规划，有人戏称“相当于将"迪士尼"这艘航母的码头建在了上海自贸区门口”。2014年，上海自贸区和度假区的叠加效应将充分突显，使迪士尼板块再次迎来整体价值的提升。
大虹桥板块
历经3年发展，大虹桥已经确立了亚洲级商务、贸易、物流、会展核心的战略地位。
而今年，该区域将再迎“利好”。位于大虹桥范围内的国家会展中心有望于6月举办第—批展览。
建成后，该国家会展中心将成为目前世界上规模、水平的国际级会展中心，预计其满负荷运营后平均每夭客流量将达到20万人次。
此外，以仁恒西郊为代表的—批住宅项目也奖在今年面市，相信将会引发新—轮的关注。
金山新城
2013年上海土地市场“热力空前”，全年土地出让金总额达2129.7亿元，创下历史新高。
在众多刚需比较关注的外围板块中，金山新城在2014年的前景值得关注。从价格来看，去年土地溢价率普遍高企的背景下，金山新城的平均楼板价仅在4000元/平方米左右，与南桥、嘉定等外围板块相比处于的价值洼地。
此外，2014年金山新城的新房供应量也有望脱颖而出。据统计，目前金山区域的纯宅地可建面积达到了26.35万平方米，在所有外围板块中名列前茅。
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