[摘要] 从2003年的“18号文”，到随后出台的“国八条”、“国六条”、“国四条”、“国十条”、“新国八条”，再到最新出炉的“国五条”及其细则……10年里，国务院先后9次常务会议专题研究房地产市场调控。这10年，楼市的风吹草动牵动人心。
楼市调控政策出台后，关注的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。专家表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳，再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。
意在防止房价大幅上涨
短期成交变化将大于价格变化
“这次调控与之前的政策一脉相承，核心内容仍是强调‘抑制投机投资性需求，满足合理住房需求’。”住建部政策研究中心主任秦虹表示，其中的内容，如要求地方政府公布房价控制目标，落实地方政府控房价责任，加大差别化信贷和税收政策等，都是此前政策的延续。
“在近期热点城市楼市出现过热苗头的情况下，再次出台调控政策，表明中央政府调控房地产市场不动摇的立场和决心。”秦虹说。
“这次政策力度明显比以前加大，要求也是按从严、从紧、从高提出的。”秦虹说，如“在房价上涨过快地方进一步提高二套房首付比例和利率”；“二手房交易的所得税严格按转让所得20%计征”；“2013年底前，地级以上城市要把符合条件的外来务工人员纳入当地住房保障范围”等。
秦虹分析，政府希望通过加大控制投机性需求，来抑制房价反弹趋势，调整目前比较强烈的房价上涨预期，防止房价大幅上涨。
秦虹预测，新政策出台后，二手房市场会出现暂时波动，特别是二手房交易规模较大的一线城市和部分二线城市。刚开始，大家因为恐慌，争相交易，导致交易量上升，后续随着政策落实，会出现观望，成交会下降。但短期看，成交量的变动将大于价格的变化。
符合条件者现行政策有优惠
五年以上住房免征个税
调控新政策出台后，受到关注的是“个人转让住房严格征收差额20%的个人所得税”。有人认为，在热点城市这一税收可能会转嫁到购房者身上，从而增加购房成本，推高房价。尤其是改善性购房需求可能会被“误伤”。此外，也不利于二手房的流通，影响市场供应。
秦虹认为，房产转让过程的税收本该由卖方承担，会不会直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转嫁。
“如果分析一下我国目前的住房市场，可以发现，大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。”秦虹说。目前我国改善性需求量还很大，如何减少政策影响呢？秦虹表示，2006年国税总局的文件规定，对出售自有住房，并计划卖房后1年内重新购房的纳税人，其出售现住房所缴纳的个人所得税，先以纳税保证金形式缴纳。再视其重新购房的金额与原住房销售额的关系，全部或部分退还纳税保证金。同时，对个人转让自用5年以上，并且是家庭生活用房取得的所得，免征个人所得税。“这一政策实际上对改善性需求有一定的优惠，应继续坚持执行，切实达到‘支持合理住房需求，抑制投机性需求’的政策目的。”秦虹说。
“当然，调控政策还有进一步细化和改进的空间。”秦虹表示，楼市调控涉及法律手段、行政手段和经济手段，但目前因相关法律不够完善，所以多用行政手段和经济手段。行政手段的特点是刚性较强，短期容易见效。而经济手段弹性较强，但效果出现不确定性大，如提高利率，房价会有一定的滞后反应。
“总的来讲，仅靠‘堵’不是长久办法，整体设计、系统改革、疏堵结合才能解决涉及面广、复杂程度高的房地产市场问题。”秦虹说。
住建部：若不调控或许房价比现在还高
近期公布的楼市调控政策措施，引发社会关注。针对部分热点话题，住房城乡建设部政策研究中心主任秦虹６日接受新华社记者专访。
记者：有观点认为新一轮房地产调控政策，只是既有政策的重申，你怎么看？
秦虹：当前，房价上涨预期增强，不同地区房地产市场出现分化，在这个关键时期，政府出台调控政策，对于扭转市场预期有积极作用。
这次的调控政策其精神、核心内容与２０１０年的“国十条”，２０１１年的“国八条”一脉相承。这表明政府调控房地产市场的政策方向没有变化，即抑制投机和投资性需求，满足合理的住房需求。
从一些具体措施来看，体现出政策从严从紧的特点，比如对限购、限贷提出了更细的要求。
记者：楼市调控细则对于限购作出了更细的规定，你怎么看待限购在房地产调控中的作用？
秦虹：行政手段与经济手段相比各有特点，行政手段刚性较强，缺乏弹性，对市场的伤害较大，但相对容易较快见效。而经济手段弹性较强，市场的选择性好，但何时见效的不确定性大，常常是见效滞后。所以，采取什么手段，关键要看追求什么效果。
在短期政策效果出现后，应尽快建立长效机制，恢复市场自我调节、自我修复的功能，还原市场客观的运行规律。
目前我国的房地产市场交易量已是年超１０亿平方米的超级规模，涉及上千万购房家庭，政策更应充分发挥经济手段作用，注重科学、系统、精细和长远。
记者：很多人都呼吁“加快建立和完善引导房地产市场健康发展的长效机制”，你认为这个长效机制应包括哪些方面内容？
秦虹：建立房地产市场的长效机制，关键要解决好以下问题，一是农村转移人口“市民化”的住房政策是什么？二是让地方政府摆脱对土地的依赖的财政体制是什么？三是如何解决房地产市场在大中小城市之间不平衡以及不同居民之间住房资源占有极不平衡的问题？四是如何开放居民多元化的投资渠道等问题。目前社会仍在期待，希望相关的改革尽快推进。
记者：个人售房征２０％交易税，大家担心将负担转嫁给买房人。你怎么看这种担心？
秦虹：新房和旧房市场都一样，房产转让过程本该由卖方承担的税收能否直接或变相转嫁给买方，主要取决于当地市场的供求关系。当供应短缺时，一般由卖方决定价格，税较容易转嫁，相反则难以转嫁。
如果分析一下我国目前的住房市场，可以发现，绝大部分城市的房产交易仍是以新房交易为主，且新房供应量充足，二手房市场规模较小，转嫁的风险有限。但在一线城市二手房的规模与新房相当，且由于城市规模大，二手房所处的位置优越，供给有刚性，所以就相对容易转嫁。但最终还是由供求决定。
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