[摘要] 2011年已过了半年。期间，受楼市调控影响，二手房市场月度成交量、价在较低的水平上，逐月保持了稳中有升态势。那么，下半年二手房市场是否将延续这一状态？房价是否会出现实质性下降？对于刚需而言，目前入市是否适当？
2011年已过了半年。期间，受楼市调控影响，二手房市场月度成交量、价在较低的水平上，逐月保持了稳中有升态势。那么，下半年二手房市场是否将延续这一状态？房价是否会出现实质性下降？对于刚需而言，目前入市是否适当？
为此，我们特邀上海中原地产三大区住宅部总经理陈宇珏、吕尚伦、李锦德，共同就下半年区域楼市走向发表看法。未来半年，一手房降价范围将逐渐扩大，并由此将推动二手房价格松动，同时，刚需适时应把握机
改善性成交依赖“连环资金链”
上海中原西区住宅部总经理陈宇珏
上海中原地产在划分业务区域时，把闵行、卢湾、静安、徐汇、长宁划为西区。除闵行的外环外板块外，中原西区主力成交房源均以中高端房源为主，购房需求多是改善型。
陈宇珏介绍，今年2月，受传统春节和重磅新政的双重影响，西区二手房成交量骤降，部分板块交易几乎进入停滞状态。进入3月份后，刚性购房需求率先试探性入市，使得成交量开始持续微幅上升。而从4、5月份开始，随着市场对政策的逐渐消化，中高端改善性购房者观望气氛也开始转淡，并直接推动了高档房成交放量。
尽管如此，对于二手房市场未来走向，陈玉珏并不乐观。她透露，6月份，西区二手房成交没有延续4、5月份持续上升，反而又有掉头向下之势。“近期，我们明显感觉到，门店的购房客户越来越少。一方面，市场前期积累的需求已经在过去的3个月中逐渐消化，另一方面，后续的有效需求却难以快速增长。其根本原因还是限购令的影响。有些购房者打算出售原有房产来换得一套购房资格，但是因为房贷政策越收越紧，放贷周期不断拉长，近期二手房交易难度也明显增加。”
陈宇珏分析，目前二手房市场存在着一条“链”：低端房业主置换中端物业，中档房业主则卖掉房产置换中高端房产，中高端房东置换豪宅等等。在这条“链”中，各单交易间环环相扣，一单交易的进度或成败直接影响着其他相关交易。比如置换型房东如不能尽快收到全部款项，也就没有足够的资金去购买稍大的住宅。可以预见，在限购令长期执行的前提下，今年下半年，二手房市场成交不但难有起色，还有萎缩的可能。价格方面，在开发商打折潮的影响下，诚意出售的房东非常有可能降价卖房。
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